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役立つ豆知識・新築と税金

住宅を新築する時にかかる税金

建て替えされる方はご存じだと思いますが、今まで賃貸住宅に住んでいた方にとっては馴染みの薄い土地や建物を取得する時や登記する時にかかる税金。

 

この税金も数十万円といったお金を納税しないといけないため、家を検討する段階から税金も予算に入れていなければなりません。

 

また、それぞれの税金でも控除を受けることができる制度もありますので、損をしないようにこのページで確認してください。

では、早速家や土地に関わる税金について詳しく見ていきましょう。

 

新築、中古住宅購入、土地購入時にかかる税金

家を新築した時、中古住宅を購入した時、土地を購入した時にかかる税金は以下の4つです。

お金

◆印紙税

◆不動産取得税

◆登録免許税

◆消費税

 

では、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

◆ 印紙税

◇印紙税とは

新築住宅を建てるときには、建築工事請負契約を土地や中古住宅、建売住宅を購入する時には、売買契約を結びます。

不動産では大きなお金が動きますので、これら契約はとても重要な意味を果たしますので必ず書面を作成し双方で確認後、契約を締結するのですが、その契約書に収入印紙を添付しなければなりません。

その収入印紙が税金となります。

収入印紙の金額は契約の金額によって異なりますので、以下の表を参考にして下さい。
(左:契約金額 右:印紙代)
500万円を超え1,000万円以下

10,000円

1,000万円を超え
5,000万円以下

15,000円※

5,000万円を超え
1億円以下

45,000円※

1億円を超え
5億円以下

80,000円※

※平成25年3月31日までに作成された契約書は上記金額に軽減されます
軽減前は、上から2万円、6万円、10万円となっています。
契約の場合は、甲と乙の双方が保管するために、2部作成し、印紙代については、双方が負担するのが一般的です。

なお、契約書を3部作る場合や、工事の追加変更の契約を行う場合には、別途契約書を作成しますので、都度印紙税がかかってくることを知っておきましょう

◇ 印紙代の支払い時期
契約書を作成する側が準備してくれることが多いのですが、個人で売買する場合などは双方が準備する場合もあるようです。

なお、相手が準備してくれた場合、工事請負契約の場合は契約締結日に支払うか手付金などから相殺される場合があります。
突然言われても困る大きな金額ですので、契約を結ぶ相手が印紙を準備してくれるのであれば、その支払い時期をあらかじめ確認しておくといいでしょう。

印紙税の計算例
2,000万円の土地を購入したのち、2,500万円の新築住宅を建てた場合は、
土地の契約時 : 15,000円
建物工事請負契約時 : 15,000円
計 : 30,000円

の印紙税がかかります。

◆ 不動産取得税

不動産

◇ 不動産取得税とは
不動産取得税は、新築住宅を取得したとき、土地を取得したとき、中古住宅を取得したとき、建売住宅を取得したときなどにかかってくる税金です。

なお、売買だけでなく、贈与や交換、登記の有無に関わらず不動産を取得した個人や法人すべてに課税される税金ですので、注意が必要です。
ただし、相続の場合には課税されません。

◇ 不動産取得税の額
不動産取得税は、その土地や建物の価格(※台帳に記載される固定資産税評価額 以下「価格」)によって課税されます。
なお、不動産取得税は、以下のように計算されます。
(建物の価格) × 3%
(土地の価格) × 1/2 × 3%
不動産取得税は軽減措置があります。

軽減措置については、『◇不動産取得税の軽減』でご確認ください。

◇ 申請と不動産取得税の支払い時期
☆ 申請時期と場所
不動産を取得した日から30日以内(地域によって異なる)に土地、家屋の所在地を所管する都道府県税事務所・支庁に申告しなければなりません。

☆ 支払い時期
申請をした都道府県税事務所から納税通知書が届きますので、その通知書に書かれている期限までに、都道府県税事務所や金融機関などで支払いをします。
最近では、コンビニエンスストアでも支払いが可能な都道府県も増えています。


◇ 不動産取得税の軽減
不動産取得税には軽減措置があります。

☆ 軽減措置の対象
<新築住宅の場合>
賃貸以外で、50m2以上240m2以下の戸建住宅や分譲マンション

<賃貸の場合>
50m2以上240m2以下の戸建住宅
40m2以上240m2以下の戸建以外の住宅

<土地の場合>
土地を取得してから3年以内に新築
借地に新築したのち、1年以内にその土地を取得
土地付き住宅(建売住宅)を購入

☆ 不動産取得税の控除額

<新築住宅の場合>

長期優良住宅の場合で平成21年6月4日から平成24年3月31日までの間に取得した場合
建物価格から1,300万円差し引いた額で計算
(住宅の価格 - 1,300万円) × 3%
建物価格が1,500万円の場合、1,300万円引いた200万円の3%
計6万円
このケースだと本来課税される額から39万円軽減されます。

<長期優良住宅以外の場合>
建物価格から1,200万円差し引いた額で計算
(住宅の価格 - 1,200万円) × 3%
評価額が1,500万円の場合、1,200万円引いた300万円の3%
計9万円
このケースだと本来課税される額から36万円軽減されます。

軽減措置を受けるためには、住宅や住宅用土地を取得した日から原則60日以内(管轄事務所によって異なります)に必要書類を提出しなければなりません。

<土地の場合>
1.もしくは2.のうち、大きい方の金額が軽減されます。
1:45,000円
2:(土地の価格) × 1/2 ÷ (土地の面積) × {(建物の床面積) × 2 (上限200m2)} × 3%
例)
価格 2,400万円の120m2の土地に120m2の建物を新築した場合の不動産取得税と軽減額
(不動産取得税の税額)
2,400万円 × 1/2 × 3% = 36万円
(軽減額)
2,400万円 × 1/2 ÷ 120m2 × 200m2(上限値) × 3% = 60万円
つまり、このケースだと、税額よりも軽減額が上回り、不動産取得税は0円ということになります。

◆ 登録免許税

◇ 登録免許税とは
登録免許税とは、土地や建物の引き渡しを受け、登記をする際に国に納める税金です。
登記の方法や、土地と建物で税率が異なりますので、税金を計算される時には気を付けてください。
また、平成25年3月31日まで土地と『住宅用』家屋には軽減措置があります。
軽減措置の具体的な内容は、「◇ 登録免許税の軽減措置」でご確認ください。

◇ 登録免許税の額
登録免許税は以下のようにして計算できます。
価格 × 税率 (100円未満の端数は切り捨て)
なお、税率は以下のようになっています。

☆ 土地の移転登記の税率 (左:取得の方法 右:税率)
売買

2%
軽減措置 有

相続、法人の合併又は共有物の分割

0.4%
軽減措置 無

その他(贈与・交換・
収用・競売等)

2%
軽減措置 無



☆ 建物の登記の税率 (左:取得の方法 右:税率)
取得の方法

税率

保存登記
住宅用家屋の所有権
の保存

0.4%
軽減措置 有※個人の住宅用家屋に限る

保存登記
売買又は競売による
所有権の移転

2%
軽減措置 有※個人の住宅用家屋に限る

保存登記
相続又は法人の合併
による所有権の移転

0.4%
軽減措置 無

移転登記
贈与・交換・収用等の所有権の移転

2%
軽減措置 無

登録免許税の計算例
2000万円の土地を購入し移転登記を行った後、
1,500万円の建物を新築して保存登記を行った場合
2,000万円 × 2% = 40万円
1,500万円 × 0.4% = 6万円
合計46万円の登録免許税がかかります。
※ただし、登録免許税にも軽減措置がありますので、確認してみましょう。

◇ 登録免許税の軽減措置
☆ 軽減措置の対象と軽減税率

<土地>
以下の期日に登記を行った場合に対象となります。

1.平成23年4月1日 ~ 平成24年3月31日まで
2% ⇒ 1.3%

2.平成24年4月1日 ~ 平成25年3月31日まで
2% ⇒ 1.5%

<建物>
50m2以上の住宅で、住宅取得後1年以内の登記を行いつつ、以下の条件に当てはまる住宅を個人が自己の居住用とする場合に対象となります。

平成25年3月31日までに

1.新築住宅の保存登記を行う場合
0.4% ⇒ 0.15%

2.売買や競売によって取得した中古住宅の移転登記を行う場合
2% ⇒ 0.3%

3.新築住宅や中古住宅を購入するための住宅ローンを組む時の
抵当権設定登記を行う場合
0.4% ⇒ 0.1%

平成24年3月31日までに

4.認定長期優良住宅に該当する新築住宅の保存又は移転登記を行う場合
0.4% ⇒ 0.1%


計算

◆ 消費税
消費税は、住宅購入の場合、5%課税されます。

この内訳として、4%が国税、1%が地方税となっています。

なお、現在消費税の増税が議論されていますが、2,000万円の住宅を購入した場合、1%の増税でも20万円違いが出てきますので、今後の動向には注視したいところです。

なお、消費税は、建物のみにかかる税金で、土地の売買では課税されません。

ただし、不動産業者を介して土地を購入した場合、仲介手数料が発生しますが、この仲介手数料には消費税が課税されますので ご注意ください。